基本案情

舟山市恒安物业管理有限公司（以下简称“恒安物业公司”）是一家立足于舟山市场的本地物业服务企业。2015年年初，恒安物业公司与和津广场（和津苑）的业主委员会签订了一份《和津广场（和津苑）物业服务合同》（以下简称“《物业服务合同》”），《物业服务合同》约定，由恒安物业公司向和津苑酒店式公寓、和津广厦（住宅小区）以及和津广场商业用房提供物业管理服务，期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止。恒安物业公司进驻和津广场（和津苑）后，一直按约提供物业服务，但部分业主却推诿、拒绝支付物业费用，推诿拒付的理由五花八门，恒安物业公司的工作人员数次与该部分业主进行沟通，话费大量人力却收效甚微。于是，恒安物业公司找到本所律师，希望通过法律途径解决。本所律师介入后，审查了《物业服务合同》的约定、恒安物业公司提供物业服务的相关证据材料以及业主拖欠物业费的理由，分别通过诉前和解、诉中调解以及诉讼判决的方式帮助恒安物业公司追回物业费。期间，遇到一名业主以家中污水管污水倒灌为由拒缴物业费，还诉讼至法院要求恒安物业公司赔偿其污水倒灌造成的损失数万元。本所律师在仔细研究案情及证据材料后，分别通过反诉要求该业主缴纳物业费以及本诉积极提供相应证据材料、陪同法官勘察现场还原事发经过的方式，不仅使得法院最终以证据不足驳回该业主的诉讼请求，还成功收回了该业主应缴纳的全部物业费，维护了恒安物业公司的合法权益。

服务过程

1.查明事实、审查材料、确定诉讼策略

根据原告起诉提供的证据材料，询问恒安物业公司污水倒灌事故发生的原因，明确恒安物业公司在《物业服务合同》中应履行的相应权利义务，搜集恒安物业公司履行污水管疏通义务的证据材料，明确诉讼策略：恒安物业公司有权利向业主反诉主张物业费；恒安物业公司无需承担因污水倒灌造成的损失。

积极应诉沟通、勘察现场

第一时间把本诉证据材料及反诉起诉材料提交法院，并与主审法官取得联系。通过主审法官与业主进行沟通，成功说服业主在开庭前足额缴纳了拖欠的物业费。在庭审过后，与主审法官共同勘察现场，询问涉事当事人，最终法院以业主证据不足驳回其全部诉讼请求。

法律评析

向业主催讨物业费一直是困扰物业公司的棘手问题，目前，舟山地区大部分的物业公司仍然追求通过私下协商方式进行催讨，其效果往往不佳，即使催讨成功，也往往是在原物业费的基础上作了一定的让步。物业公司的上述做法不仅无法维护自身的合法权益，私下协商过程中对于物业服务中双方权利义务的模糊、业主方拒付理由的错误定性等做法往往还会将物业公司拖入越催越难、越讨拖欠人数越多的尴尬局面，这对于本就薄利、资本微弱的物业公司来说不是一个正确的解决途径。物业公司应当及时引入法律服务，委托律师对于物业服务合同中双方的权利义务进行明确，对业主拒缴物业费的理由进行定性和分类，对于那些理由确实成立且影响物业服务合同正常履行的业主，可以采取私下协商、减免部分物业费的方式进行协商，减少诉累，缩减成本；对于那些理由无法成立或者与履行物业服务合同无涉的业主，应当采取诉讼的方式进行催讨，对于物业公司的合法权益，法院会予以支持和保护，并会通过简易程序快速解决纠纷，帮助物业公司更高效的讨回物业费。法律服务可以帮助物业公司健康成长，提供更好的物业服务，也进一步优化我市的营商环境。